Семейная ипотека потеряла почти половину заявок: чего ждать дальше?

После пересмотра семейной ипотеки российские банки стали получать примерно вдвое меньше заявок, чем в среднем в течение 2026 года. За неделю с пятого по 11 октября поступило 13,7 тысячи обращений, с 12 по 18 октября – 14 тысяч. Такие показатели сопоставимы с декабрем 2022 года. Об этом свидетельствует еженедельная статистика ДОМ.РФ.

Относительно среднего недельного уровня 2026 года до октябрьского спада, который составлял 26,7 тысячи обращений, снижение достигло 48,1%. Разница с сентябрем еще заметнее: перед изменением правил банки принимали в среднем 32,6 тысячи заявок в неделю. По сравнению с этим периодом поток обращений уменьшился примерно в 2,4 раза.

Для сопоставления использовались полные отчетные недели. Период с 28 сентября по четвертое октября, когда поступило 28,8 тысячи заявок, не показывает реакцию только на новые правила: часть обращений была подана еще до их вступления в силу.

В первой половине декабря 2022 года банки получали 12,7 тысячи и 13,9 тысячи заявок за две полные недели. В начале января 2023 года показатель снижался до 11,8 тысячи, однако тогда на активность влияли праздники. Поэтому декабрьские значения дают более показательное сравнение.

Важно и различие в условиях программы. С начала 2023 года семейную ипотеку расширили на семьи с двумя несовершеннолетними детьми. Октябрьские показатели вернулись к уровню периода до этого расширения, но это не означает, что нынешние требования к заемщикам полностью совпадают с правилами четырехлетней давности.

Почему повышение ставок так заметно повлияло на заявки

С первого октября 2026 года единая ставка 6% уступила место системе, которая учитывает количество детей и регион. Для семей с одним ребенком младше семи лет кредит стоит 10% годовых в большинстве регионов и 12% в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Для семей с двумя детьми ставки составляют 8% и 10% соответственно. Для многодетных заемщиков предусмотрены более низкие значения.

При этом пересмотр не ограничился процентной ставкой. Предельные суммы кредита выросли: в большинстве регионов они составляют от шести до десяти млн рублей, в четырех столичных регионах – от 12 до 18 млн рублей в зависимости от состава семьи. Одновременно срок государственного субсидирования ограничили 15 годами. Если договор заключен на больший срок, после завершения льготного периода ставка может измениться в пределах правил программы.

Для индивидуального жилищного строительства сохранилась ставка 6% независимо от количества детей и региона.

Еще одна причина октябрьского спада – перенос части сделок на сентябрь. Покупатели торопились оформить ипотеку до изменения условий. В результате банки выдали за сентябрь 441 млрд рублей по всем программам господдержки, почти вдвое больше августовского объема. Эти данные относятся ко всей льготной ипотеке, а не только к семейной программе.

Как ограничения меняют состав заемщиков

В 2026 году программа уже переживала резкое охлаждение. С первого февраля начал действовать принцип «одна семья – одна льготная ипотека»: супруги должны выступать созаемщиками. После этого число обращений сократилось более чем на 40%. За три полные недели февраля банки получили 81,8 тысячи заявок против 146,4 тысячи за сопоставимый январский период.

Нынешнее снижение происходит на фоне более слабого потока обращений в целом. С учетом октябрьских данных среднее число заявок в 2026 году составляет около 26,1 тысячи в неделю. В 2025 году оно достигало 41,5 тысячи, в 2024-м – почти 40 тысяч, в 2023-м – 36,9 тысячи.

Изменения затрагивают не только покупателей жилья для собственного проживания. В предыдущие годы разница между льготными 6% и рыночными ставками, которые в отдельные периоды превышали 20%, поддерживала инвестиционный интерес к квартирам. Часть заемщиков рассчитывала сдавать недвижимость или перепродавать ее дороже. Но прибыльность таких сделок зависела от цены покупки, аренды, расходов на обслуживание и динамики рынка.

По данным Счетной палаты, в 2023 году более 110 тысяч заемщиков одновременно имели два и более льготных ипотечных кредита. Их совокупная задолженность составляла 1,11 трлн рублей. Этот показатель относится к льготным программам в целом и не означает, что каждый такой кредит был оформлен для инвестиций.

Новые правила делают семейную ипотеку более адресной. Однако рост ставки увеличивает платеж даже при неизменной стоимости квартиры.

Когда рынок сможет восстановиться

Последствия сокращения заявок проявляются в выдачах с задержкой. В октябре банки еще могли оформлять кредиты по обращениям, поданным в сентябре. В ноябре этот резерв уменьшится, поэтому объем предоставленных займов способен заметно снизиться.

Управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин полагает, что более объективную картину можно будет увидеть в первые месяцы 2027 года. Результаты четвертого квартала искажены тем, что часть семей заранее реализовала планы на покупку.

По его прогнозу, доля льготных программ в ипотечных выдачах сократится относительно 50-60%, которые наблюдались в первые девять месяцев года. Часть покупателей может перейти на вторичный рынок: по оценке эксперта, готовое жилье бывает дешевле новостроек на 5-15%. Но более высокая рыночная ставка ограничивает привлекательность такого перехода.

Старший директор по рейтингам кредитных институтов «Эксперт РА» Екатерина Щурихина ожидает, что в ноябре–декабре выдачи семейной ипотеки окажутся минимум на 30-40% ниже среднемесячного результата января-сентября. Это прогноз, а не уже зафиксированное сокращение.

В 2027 году эксперт допускает частичное восстановление. Даже максимальная семейная ставка 12% остается ниже среднерыночных предложений, превышающих 18%. По данным ДОМ.РФ, к 16 октября средняя ставка крупнейших банков составляла 18,76% на новостройки и 18,69% на готовое жилье. Поэтому программа сохраняет преимущество для семей, которые соответствуют требованиям и способны обслуживать кредит.

Итоги:

• За две полные недели октября банки получили 27,7 тысячи заявок на семейную ипотеку. Недельные значения вернулись к уровню декабря 2022 года.
• По сравнению со средними показателями 2026 года до октябрьского спада спрос снизился на 48,1%, относительно сентября – примерно в 2,4 раза.
• Главные причины – повышение ставок для семей с одним-двумя детьми и досрочное оформление части сделок перед изменением правил.
• Новые условия предусматривают более высокие кредитные лимиты, но ограничивают субсидирование 15 годами. В сегменте ИЖС сохранена ставка 6%.
• Эксперты допускают восстановление заявок, однако предупреждают: одобрения и выдачи будут зависеть от платежеспособности заемщиков.
• В «Эксперт РА» прогнозируют снижение ноябрьских и декабрьских выдач на 30-40% относительно среднемесячного уровня первых девяти месяцев года. Оценить устойчивый спрос участники рынка рассчитывают в начале 2027 года.

Источник:

Подпишись на Яндекс.Дзен