Борис Азаренко — как бывший финансист построил бизнес в элитной недвижимости

Борис Азаренко — сооснователь девелопера элитной недвижимости Vesper. С момента ее основания до 2022 года возглавлял компанию. В недвижимость Азаренко пришел из финансов, поэтому в Vesper он отвечал за инвестиционный подход к девелоперским проектам.

Финансовое образование Бориса Азаренко

Азаренко Борис Николаевич родился в 1977 году. Его студенческие годы в Финансовой академии пришлись на период формирования фондового рынка. В стране были основаны первые инвестиционные банки, усиливался приток капитала из-за рубежа, открывали представительства и получали лицензии крупнейшие мировые организации.

Банки, фондовый рынок, работа с активами

Карьеру в финансах Борис Николаевич Азаренко начал в ОНЭКСИМе — одном из крупнейших российских банков того времени. Затем, с 1997 по 2000 год, он возглавлял направление «Акции» в брокерской компании. Работа с ценными бумагами требовала анализа бизнес-моделей компаний, оценки их потенциала и рисков — и все это в турбулентных условиях активного формирования фондового рынка.

Последним рабочим местом Бориса Азаренко до того, как он начал заниматься бизнесом, стала должность в банке, на которой он управлял инвестиционными инициативами. От анализа готовых активов он перешел к их созданию и структурированию.

Борис Николаевич Азаренко: от финансиста к предпринимателю

Переход Азаренко Бориса Николаевича из финансовой сферы в девелопмент в 2005 году закономерно продолжил уже накопленный опыт: на недвижимость он смотрел как на материальный актив со своей логикой формирования стоимости и просчитываемой доходностью.

Первая компания, основанная Азаренко Борисом, называлась Evocom. В числе его бизнес-партнеров оказался Денис Китаев — знакомый по Финакадемии и будущий сооснователь Vesper.

Evocom реализовала несколько проектов в Москве, Московской области и других регионах. Компания работала в разных сегментах рынка: среди ее проектов были коммерческая недвижимость (например, бизнес-центры и крупный информационный центр) и жилые комплексы. Азаренко Борис не раз приглашал в проекты Evocom международных специалистов, в том числе архитектурную фирму NBBJ и дизайн- студию Stanton Williams.

Опыт работы с масштабными объектами, сотрудничества с зарубежными партнерами, а также строительства в период глобального финансового кризиса сформировал практическую базу для нового предприятия — Vesper.

У истоков Vesper: финансовый подход Бориса Азаренко

Выбор Бориса Николаевича Азаренко в пользу элитной недвижимости был обусловлен рыночными условиями того периода. Дефицит качественного предложения в сегменте и сложившаяся в центре ситуация с застройкой создавали возможности для редевелопмента по примеру европейских городов. Кроме того, цены на жилье быстро росли, и элитные проекты демонстрировали высокую доходность. На этом фоне в 2012 году и начала свою работу новая компания Азаренко и Китаева, которую они назвали Vesper.

Азаренко Борис занял в ней должность гендиректора. Финансовый бэкграунд определил круг его обязанностей в Vesper: стратегическое управление и финансирование проектов.

Уже первые объекты принесли сооснователям прибыль. Например, в дебютном проекте реставрации «Дом Гельриха» все квартиры были распроданы в течение года с начала продаж. В St. Nickolas — первом московском проекте реставрации класса делюкс и лауреате международных премий за работу с наследием — компания уже за первые два месяца продала 70% квартир. В другом проекте ревитализации, «Современник», команда Азаренко Бориса реализовала более половины площадей за 11 месяцев с открытия продаж.

Прибыль от сданных проектов Борис Азаренко реинвестировал в дальнейшее развитие и масштабирование портфеля. Так, например, появилась целая серия из пяти домов, названных в честь отечественных писателей. На примере этой линейки можно проследить и рост масштабов клубных проектов Vesper: в построенной в 2014 году на Патриарших прудах новостройке «Булгаков» было всего 12 квартир, а в последнем доме серии под названием «Бродский» (2021) — уже 65. Практически все клубные дома этой серии — проекты нового строительства. Исключение — «Бунин», отреставрированный доходный дом на Плющихе в неоклассическом стиле, построенный в начале XX века.

По словам самого Азаренко Бориса, редевелопмент хотя и требует больших вложений, они обычно окупаются благодаря высокой доходности проектов — иногда на 20% больше, чем в новом строительстве. Показательный в этом смысле пример — квартал Lucky в Пресненском районе, на территории бывшего Мамонтовского завода. Борис Азаренко приобрел площадку в 2017 году, и компания решила не избавляться от старых заводских зданий, а превратить их в социокультурный кластер Lucky, достроив рядом новые жилые дома. Реализация оказалась сложной: работа с подземными коммуникациями и конструкциями исторических зданий требовали инженерных решений и внимательного отношения к деталям. Ситуацию осложнили перебои с поставками материалов и техники из Европы, начавшиеся во время пандемии. Реализация проекта завершилась только в 2023 году. Однако усилия команды Азаренко Бориса окупились: пока шло строительство, квадратный метр в Lucky подорожал в два раза.

Еще одним проектом, работа над которым пришлась на пандемийный период, стала «Веспер Тверская». На участке на Тверской более 15 лет безуспешно пытались реализовать свои проекты другие девелоперы. В итоге компания Азаренко Бориса купила территорию и построила на ней с нуля комплекс сервисных апартаментов класса делюкс, в здание которого интегрирован вход в метро «Маяковская».

Проект стал еще одним примером того, как рыночная турбулентность может превратиться в точку роста, а не в источник убытков. Изначально он разрабатывался в сотрудничестве с международным отельным оператором Fairmont, а сегодня сервисным обслуживанием резиденций занимается российская MOSS Hospitality — создатель первого в Москве концептуального бутик-отеля. Когда строилась «Веспер Тверская», рынок недвижимости столкнулся не только с логистическими сложностями, но и с неопределенностью в отношении спроса на туристические форматы. Однако, как показала практика, пандемия даже увеличила спрос на сервисные апартаменты. Для аудитории сегмента на первый план вышли именно приватность личного пространства и качество сервиса. Азаренко Борис отметил всплеск интереса к апартаментам в этот период.

Помимо удачного выбора стратегии и объектов для инвестиций, аналитики рынка называют следующие причины быстрого роста Vesper:

• Вложения в полную отделку всех лотов с использованием дорогих материалов и техники европейских марок, а также в благоустройство придомовой территории. Сдачу объектов с полной отделкой Азаренко Борис стал практиковать начиная с «Дома Гельриха». Клиенты оценили дизайнерский ремонт и отсутствие необходимости заниматься им самостоятельно, и со временем застройщики-конкуренты стали следовать примеру Vesper.
• Мониторинг рыночных трендов и принятие решений с опорой на реальные потребности клиентов. Например, компания уделяет большое внимание планировкам квартир исходя из сценариев жизни и задач каждой из комнат.
• Выстроенные Азаренко Борисом отношения с кредитно-финансовыми институтами. Они дали компании доступ к финансированию на выгодных условиях.
• Внимательный подход к выбору партнеров для разработки архитектурной и дизайн-концепции — с учетом специфики каждого отдельного проекта и специализации конкретных бюро.
• Доверие покупателей, которого компания добилась, систематически выполняя взятые на себя обязательства перед клиентами. Даже в сложных условиях ковидных лет Vesper старалась соблюдать заявленные сроки и стандарты качества отделки, не жертвуя обещанным уровнем комфорта.
• Развитие культурных партнерств. Как отмечается в профиле Бориса Азаренко на портале «Деловой квартал», его компания стала пионером по внедрению культурной составляющей в свою стратегию. Vesper сотрудничает с аукционными домами — например, несколько лет была партнером выставок «Искусство и дизайн» аукционного дома VLADEY. Компания организует в своих домах культурные мероприятия: вечеринка в честь запуска проекта «Фокус мода», новогодняя елка с концертом пианиста Филиппа Руденко, выставка коллекционного дизайна по мотивам романов Набокова в одноименном клубном доме — лишь некоторые из недавних примеров. Девелопер поддерживает музеи и отдельных художников и украшает произведениями современного искусства общественные пространства в своих домах и жилых комплексах. Интеграция искусства в девелоперские концепции стала частью финансового подхода Азаренко Бориса и бренд-капитала компании.

Дополнительным фактором, укрепившим позиции Vesper среди конкурентов, стали награды в области архитектуры. Многочисленные проекты Бориса Азаренко получали премии Архитектурного совета и мэра Москвы; некоторые удостоились наград и почетных упоминаний международных организаций (FIABCI, European Property Awards, The Architecture MasterPrize, World Architecture Festival и другие). В 2022 году московский музей архитектуры отобрал для своей выставки 33 знаковых зданий построенных за последние 10 лет в столице, и в этот перечень наряду с кампусомСколково, Музеем русского импрессионизма и технопарком Сбербанка вошел построенный Vesper дом «Бродский».

Цифры роста

Эффективность выбранной Азаренко Борисом Николаевичем стратегии подтверждается и экономическими показателями Vesper. К примеру, В 2018 году выручка компании составила 12,6 млрд рублей — на 57% больше, чем годом ранее. Год спустя показатель вырос еще на 10%, до 14 млрд рублей, и компания попала в топ-20 крупнейших российских застройщиков по версии Forbes.

В 2022 году, по оценкам аналитиков, объем продаж Vesper достиг 25 млрд рублей. По итогам года Vesper стал третьим в рейтинге уверенности застройщиков от того же журнала. В 2023-м девелопер улучшил результат и занял первое место с показателем распроданности строящегося жилья более 85%. По данным самой компании, свыше 90% квартир продаются еще до ввода в эксплуатацию. Иногда клиенты переходят изодного дома в другой, а на апартаменты в некоторых проектах Vesper, по словам опрошенных изданием экспертов рынка, формируется очередь из потенциальных покупателей.

Масштабирование и диверсификация портфеля

Компания Бориса Азаренко начинала с клубных домов, но по мере роста стала выходить за рамки формата. Один из первых примеров стал уже упомянутый Lucky — полноценный городской квартал общей площадью 4,5 га с восемью жилыми домами, инфраструктурой, собственным парком и несколькими детскими площадками.

Сейчас Vesper реализует проект такого же масштаба на Кутузовском проспекте, на этот раз в формате исключительно нового строительства. В планах компании построить квартал из десяти корпусов со сбалансированной инфраструктурой и ландшафтным парком. По состоянию на август 2026 года на площадке формируется подземная часть квартала: идет разработка котлована, работы по гидроизоляции, установка фундаментных плит. В будущем в том же ключе планируется вернуть к жизни территорию бывшего ГПЗ-2 на Шаболовке.

В разработке находятся и два клубных проекта. Один, в Хамовниках, называется «Веспер Погодинская». Там строятся два новых дома с керамическими фасадами. На площадке завершились подготовительные работы и скоро начнется строительство — в планах сдать дома в 2030 году. В рамках другого проекта, «Левенсон», компания реставрирует здание типографии авторства Федора Шехтеля — главного архитектора русского модерна — и строит рядом новые корпуса. На этой площадке уже завершаются фасадные работы.

Кроме того, компания выходит в новые для себя сегменты и осваивает беспрецедентные до настоящего времени масштабы. На территории площадью больше 26 га на Бережковской набережной Vesper будет строить многофункциональный комплекс с жилыми и нежилыми объектами, а в ТиНАО — индустриальный кластер для производителей продуктов питания.

Новый менеджмент

В 2022 году Борис Николаевич Азаренко перестал быть гендиректором Vesper. Должность перешла к Анне Ильницкой. Второй сооснователь Денис Китаев тоже оставил свой пост. Стратегическим и операционным управлением теперь занимается новый менеджмент.

Так как Борис Азаренко больше не участвует в деятельности компании, он собирается продавать свою долю и обсуждает такую возможность с потенциальными покупателями.

Источник:

Подпишись на Яндекс.Дзен