Кредиты на покупку недвижимости вызывают неоднозначную реакцию россиян – кто-то видит в них реальную возможность улучшения жилищных условий и спасение от арендной кабалы, другие – называют ипотеку «хомутом до пенсии», поэтому опасаются сотрудничать с банками.
Безусловно, риски ипотеки достаточно серьезны, т.к. кредит выдается с обеспечением залогом, а сделки с недвижимостью сами по себе требуют особой внимательности – заемщик может лишиться квартиры не только из-за неуплаты задолженности, но и из-за юридических проблем с приобретенным объектом. Опасность представляет и заблуждение о том, что банк тщательно проверяет квартиру, что гарантирует юридическую чистоту сделки и невозможность последующего расторжения договора купли-продажи.
Чем рискует банк при выдаче ипотечного кредита?
Кредит на покупку недвижимости для финансового учреждения является активом с низким уровнем риска, т.к. возврат средств обеспечен залогом. Однако с учетом длительного срока и крупной суммы ипотеки для банка риски увеличиваются – предугадать, сможет ли заемщик исполнять обязательства через 5 или 10 лет, затруднительно. Для кредитора существует ряд рисков:
- кредитный – неисполнение клиентом обязательств по договору;
- процентный – заложенный в соглашении доход может оказаться недостаточным из-за инфляции и повышения процентных ставок;
- рыночный – при резком падении стоимости недвижимости банк не сможет вернуть всю сумму займа даже после продажи квартиры;
- имущественный – квартира пострадает от пожара, потопа, действий злоумышленников;
- риск досрочного погашения – банк не сможет получить запланированный доход в полном объеме.
Завышение стоимости квартиры по ипотеке – риск для банка, т.к. продавец и покупатель могут договориться и указать в ДКП сумму, не соответствующую действительности. Чтобы устранить вероятность обмана, кредитор требует квалифицированной оценки недвижимости, а для защиты от повреждений и утраты – страхования имущества.
Какие существуют риски в сделках с недвижимостью по ипотеке для продавца?
Определенные сложности вызывает и продажа квартиры через ипотеку – риски продавца здесь минимальны, т.к. вероятность финансовых махинаций со стороны покупателя сведена к нулю, однако сделка с недвижимостью занимает больше времени и требует усилий:
- потребуются дополнительные документы, в т.ч. кадастровый и технический паспорта, справка от психиатра, заключение оценщика (специалист лично придет в квартиру для подготовки акта);
- деньги удастся получить только в два этапа – до регистрации первоначальный взнос, после – вторую часть от банка;
- продать квартиру с несогласованной перепланировкой затруднительно, банк может потребовать переоформления технической документации, что сопряжено с затратами;
- в целом сделки с недвижимостью при продаже в ипотеку занимают больше времени, чем за наличные – банк долго одобряет залог, проводится оценка, сбор документов заемщиком.
С другой стороны, при продаже в ипотеку риски для продавца снижаются, т.к. банк гарантирует перевод кредитных средств в пользу бывшего владельца недвижимости. Продавец точно не получит поддельные купюры, финансовая организация исполнит обязательства в строго установленный срок – задержек с поступлением платежа не будет.
Какие риски ипотечного кредитования действуют для заемщика?
В гораздо более уязвимом положении в сравнении с банком и продавцом находится покупатель недвижимости с использованием кредита. Какие риски при ипотеке и покупке квартиры существуют? Заемщик может лишиться недвижимости, но при этом останется должен банку, также существует вероятность потери дохода с невозможностью исполнения обязательств – кредитор обратит взыскание на предмет залога. Чтобы исключить максимальное число опасностей и ловушек, покупателю следует ответственно подходить к сделкам с недвижимостью – тщательно проверять квартиру, планировать бюджет и не отказываться от страховой защиты.
Риски, связанные с покупкой недвижимости
Основные риски ипотеки в 2024 году обусловлены вовсе не получением кредита, а самим процессом приобретения недвижимости – они существуют даже в сделках, не связанных с использованием заемных средств. Так, покупатель рискует:
- купить квартиру с обременением в виде залога, аренды, ренты, зарегистрированных несовершеннолетних жильцов;
- заключить сделку в отношении спорного объекта – права бывшего владельца могут быть оспорены в судебном порядке, что приведет к расторжению соглашения;
- продавец может иметь заболевания, исключающие вменяемость и законность действий – состоять на учете у психиатра или нарколога;
- приобрести жилье, ранее купленное с использованием материнского капитала, но без выделения долей детям;
- купить недвижимость у мошенников – имущество, полученное преступным путем, вернут законному владельцу, а покупателю придется выплачивать кредит;
- для недвижимости в новостройках риски меньше, но есть вероятность банкротства застройщика и появления «долгостроя», если жилье приобретается по ДДУ (на стадии строительства).
Купленная квартира в ипотеку несет риски для покупателя: если сделку признают недействительной, требовать возврата кредита нужно будет с бывшего собственника, у которого денег может уже и не оказаться. Банк при этом останется в стороне от проблемы – вносить ежемесячные платежи по-прежнему нужно заемщику.
Риски в случае неуплаты кредита
Дополнительно несет ипотека риски для покупателя, связанные с невозможностью исполнения обязательств по залоговому кредиту – банк вправе обратить взыскание на имущество. Принудительное взыскание через суд возможно, если просрочка превышает 90 дней. Кредитор заберет квартиру, выселит заемщика (даже из единственного жилья) и продаст имущество. Если вырученная сумма окажется больше остатка долга, разницу вернут клиенту, при этом банк будет взыскивать не только тело кредита, но и проценты, штрафы, пени, стоимость услуг представителей в суде и другие понесенные расходы.
Не стоит считать, что банк заинтересован в изъятии и продаже залога – кредиторы обычно идут на контакт с заемщиком и пытаются прийти к компромиссу, например, реструктуризировать долг. Обращение взыскание на недвижимость осуществляется лишь при длительных просрочках, когда человек отказывается от конструктивного общения и долгое время не исполняет обязательств. Иначе поступают частные кредиторы, выдающие займы под залог жилья: в этой отрасли часто орудуют мошенники, заинтересованные именно в изъятии недвижимости (зачастую ниже рыночной стоимости).
Другие риски кредитов на недвижимость
Купленная квартира в ипотеку таит риски для покупателя, связанные не только с юридической чистотой сделки и падением дохода, но и дополнительные опасности, которых стоит остерегаться:
- валютного риска – при оформлении кредита в долларах либо евро и повышении курса долг значительно вырастет;
- снижения стоимости квартиры – недвижимость может подешеветь, т.е. задолженность окажется больше реальной стоимости жилья на текущий момент;
- повреждения или уничтожения имущества – например, при затоплении соседями или пожаре в квартире будет невозможно проживать, придется снимать другое помещение и параллельно выплачивать кредит.
Определенные сложности возникают и при покупке квартиры в браке с последующим разводом – супругам придется договариваться о том, кому останется недвижимость, как будет выплачиваться ипотека. Если прийти к соглашению не удастся, раздел имущества и долгов проведут через суд, при этом банк откажется от переоформления кредита на одного заемщика – финансовому учреждению выгоднее иметь двух клиентов.
Страхи заемщиков по ипотеке – чего боятся россияне?
Квартирный вопрос остается одним из самых острых для россиян – улучшение жилищных условий неслучайно является стратегической задачей государства. Однако граждане зачастую боятся оформлять ипотеку, предпочитая тесниться в «однушке», жить с родителями или годами снимать квартиру вместо «добровольного рабства на 30 лет». Россияне чаще всего опасаются:
- отказа банка в оформлении ипотеки из-за плохой кредитной истории;
- продажи договора другому банку или финансовой компании – это возможно, но условия для заемщика не изменятся;
- обмана со стороны банка и продавца, т.к. сделки с недвижимостью требуют специальных знаний;
- огромной переплаты – действительно, за долгий срок кредита проценты будут большими, но в России сегодня действуют льготные программы с субсидированием;
- ухудшения финансового положения – безусловно, потеря доходов приведет к невозможности исполнения обязательств, поэтому такое опасение справедливо;
- ограничений на продажу квартиры до погашения ипотеки – сменить место жительства не получится, на самом деле продать ипотечную недвижимость все же можно.
Купленная квартира в ипотеку – это риски для заемщика, высокая финансовая нагрузка на семейный бюджет, необходимость грамотно распоряжаться средствами и в чем-то себя ограничивать, если доходы невысоки. Однако приобретение жилья гораздо выгоднее аренды – после выплаты кредита человек становится полноправным собственником квадратных метров.
Какие ошибки допускают заемщики при оформлении ипотеки?
Риски при получении ипотечного кредита значительно возрастают, если заемщик допускает ошибки при оформлении и обслуживании залоговой ссуды. В числе наиболее распространенных ошибок:
- получение потребительского кредита для первоначального взноса – исполнять обязательства по двум договорам будет сложно;
- использование материнского капитала без учета рисков – квартиру будет сложнее продать, возникнут трудности с рефинансированием и разделом имущества при разводе;
- отсутствие финансовой подушки безопасности – в идеале необходимы накопления, позволяющие погашать ипотеку и жить на протяжении минимум 3 месяцев при отсутствии дохода.
Нередко встречается и ситуация, когда заемщик покупает квартиру не по средствам – выбирает дорогостоящее жилье при низкой зарплате. Ситуацию усугубляет оформление кредита на короткий срок – исполнять обязательства практически невозможно.
Как заемщику уменьшить риски при покупке недвижимости в ипотеку?
Существование большого числа рисков при получении ипотеки вынуждает граждан отказываться от улучшения жилищных условий – страх потерять и деньги, и имущество оказывается слишком большим. Однако обезопасить себя можно, приложив необходимые усилия для снижения рисков. Специалисты в сфере недвижимости призывают:
- не пренебрегать покупкой полиса по ипотеке – страхование рисков целесообразно при большой сумме кредита;
- не торопиться при поиске квартиры, при этом цена серьезно ниже рыночной является тревожным звонком;
- тщательно проверять юридическую чистоту сделки до заключения договора;
- не вестись на уловки продавца, который будет «подгонять» с выходом на сделку;
- не отказываться от услуг риэлтора или юриста по недвижимости – эксперт поможет проверить договор и прошлое интересующей квартиры.
Не стоит надеяться, что банк возьмет на себя все обязательства по проверке недвижимости – финансовое учреждение не занимается анализом юридической чистоты сделок между покупателем и продавцом: заемщику следует полагаться только на себя.
Какие есть риски при покупке ипотечной квартиры в залоге?
Жизненная ситуация заемщика по ипотеке может измениться в любой момент, вынудив продать ранее приобретенную квартиру. Однако покупатели стараются обходить такую недвижимость стороной – считается, что риски покупки квартиры с обременением ипотекой слишком высоки. На практике проблем удастся избежать, если получить разрешение банка на проведение сделки. Также в договоре купли-продажи обязательно должен быть указан факт наличия кредита, а в пакет документов входит согласие финансового учреждения. При отсутствии такого согласия сделку удастся оспорить, а переход прав собственности будет невозможен.
Выгодная цена вынуждает купить квартиру в ипотеке – риски компенсируются за счет дисконта, предлагаемого продавцами: именно скидки являются ключевым аргументом в пользу жилья, находящегося в залоге. При покупке квартиры в ипотеке риски покупателя минимальны, если соглашение трех сторон было успешно достигнуто. Приобретение жилья с обременением возможно с погашением ипотеки продавцом, с переуступкой долга или с досрочным погашением за счет средств покупателя.
Заключение
Ипотечное кредитование сопряжено со значительными рисками, усугубляемыми длительным сроком погашения задолженности и высокой ценой недвижимости. Однако наличие рисков – не повод отказываться от улучшения жилищных условий, тем более при наличии выгодных предложений от банков. Чтобы избежать проблем, покупателю следует внимательно проверять юридическую чистоту квартиры, адекватно оценивать финансовые возможности и, если возможно, не отказываться от страховой защиты. Не будет лишней и помощь профессиональных юристов по недвижимости – как минимум, при проверке имущества, продавца, договора купли-продажи.
Часто задаваемые вопросы
Защитой заемщика является страхование ипотеки – какие риски покрывает полис? Это зависит от типа приобретенной страховки:
- страхование залога – обязательный вид полиса, защищает от утраты и повреждения имущества;
- страхование жизни и здоровья заемщика – осуществляется добровольно, помогает при невозможности исполнять обязательства по кредиту;
- титульное страхование – защищает от оспаривания прав собственности на недвижимость;
- страхование финансового риска – защитит, если жилье принудительно продадут, но вырученной суммы не хватит для покрытия долга.
Именно страховка позволяет снизить наиболее распространенные риски при обслуживании ипотеки. Однако у покупки полиса есть недостаток – услуга платная.
Завышение стоимости квартиры при ипотеке несет риски для продавца – если сделку признают незаконной, вернуть придется всю сумму. Также возникнут трудности при продаже жилья за неуплату – рыночная цена может оказаться меньше остатка долга.
Реже встречается занижение стоимости квартиры по ипотеке – риски покупателя состоят в том, что при оспаривании договора продавец вернет ему не всю уплаченную сумму.
