Банки предупреждают заемщиков: продать квартиру с обременением, то есть с невыплаченной ипотекой, нельзя. Мы говорим – можно. Есть несколько законных способов это сделать. О том, как продать квартиру в ипотеке, мы расскажем в материале ниже.
При каких условиях можно продать ипотечную квартиру?
Есть два основных условия продажи:
- если банк даст на это разрешение (нужны очень веские причины);
- если долг будет полностью погашен.
Без разрешения кредитодателя или без расчета с долгом сделка купли-продажи будет незаконной.
Не нужно думать, что получить разрешение банковской организации невозможно. Кредитное учреждение может разрешить сделку и даже активно в нее включиться.
При этом Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать во временную аренду ипотечную недвижимость или даже регистрировать на банковской жилплощади людей.
В чем особенности сделки?
Мы уже ответили на вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке. Но при этом нужно подчеркнуть, что у процедуры продажи есть несколько особенностей:
- обремененное жилье проигрывает в цене любому другому жилью, за которым не числится ипотека. Придется делать скидку – как минимум на 20 процентов;
- Россреестр вряд ли зарегистрирует договор купли-продажи без согласия банка. А если сотрудники госорганизации будут введены в заблуждение, и продажа состоится, то позже сделка все равно аннулируется (когда обман откроется). Продавец обязан будет вернуть всю сумму. Если будет доказано, что покупатель знал о незаконной покупке, то он понесет ответственность наравне с продавцом;
- если ипотека погашалась с помощью материнского капитала, то для продажи понадобится согласие территориальных органов опеки.
Как продать ипотечную квартиру – возможные способы
Есть несколько вариантов, как получить деньги за кредитную недвижимость. Продажа может быть:
- самостоятельной – без участия банка;
- с помощью банка;
- после полного досрочного погашения жилищного кредита;
- с погашением долга в процессе сделки по купле-продаже квартиры;
- вместе с долгом;
- через агентство по недвижимости.
Все варианты предполагают согласие кредитной организации на сделку.
Как продать квартиру в ипотеке – пошаговая инструкция для самостоятельной продажи
В этом случае продавцу нужно самостоятельно найти покупателя, который будет согласен приобрести квартиру с обременением. Если есть такой претендент, то:
- Покупатель с продавцом идут в банк, получают согласие на операцию и обговаривают детали.
- Составляется предварительный договор.
- Деньги покупателя делятся на две части. На один счет идет сумма, равная долгу. На другой – остаток суммы от стоимости недвижимости.
- Происходит процедура снятия обременения. Для этого сотрудник банка вместе с продавцом идет в Росреестр. Там же происходит подписание договора купли-продажи.
- Последний этап – получение денег банком и продавцом.
Сложность этого способа только в одном – самостоятельный поиск покупателя. Не все будут согласны на трату время на дополнительные манипуляции со снятием обременения. Зато у этого варианта есть существенный плюс – можно договориться на приемлемую для себя стоимость продажи недвижимости.
Продажа с помощью банка
Если не хочется тратить время на поиск покупателя квартиры, можно передать полномочия банку, и его сотрудники будут заниматься этим вопросом. Более того, всеми остальными этапами продажи и снятия обременения тоже будут заниматься кредитные специалисты. Однако, стоимость квартиры будет определять банк.
Никакой комиссии кредитная организация не берет, поэтому с экономической точки зрения банку это не выгодно. Единственный плюс для него – это погашение долга. Поэтому кредитно-финансовая организация редко соглашается на такой вариант.
Продажа квартиры в ипотеке путем досрочного погашения
В этом случае покупателя найти еще сложнее, чем при самостоятельной продаже с разрешения банка. Почему? Потому что у покупателя должны быть наличные средства, которые он будет готов внести в счет долга.
Алгоритм для оплаты такой:
- Обратиться в банк и получить одобрение.
- Узнать точную сумму погашения.
- Написать заявление на досрочное погашение кредита.
- Заверить у нотариуса договор купли-продажи. Обязательным пунктом в таком соглашении должна быть оплата долга банка.
- Выписать себя из продаваемой квартиры.
- Получить часть денег от покупателя и погасить ими долг. Нужно обязательно взять справку в банке о полном расчете с жилищным кредитом.
- Снять обременение в Росреестре и оформить переход права собственности.
- Получить денежный остаток после погашения долга
Покупатель несет определенные риски. Если с продавцом что-то случится в процессе сделки, то он может остаться без квартиры, но деньги потратит. От этого полностью не защищает даже нотариальное заверение документов.
Читайте также: Как снизить процентную ставку по ипотеке
Остальные способы
Еще один ответ на вопрос «как продать квартиру, если она в ипотеке?» – продажа, при которой банк выступает гарантом сделки. То есть погашение долга происходит в процессе продажи квартиры. Это выглядит так: покупатель вносит деньги в две депозитарные ячейки. В одну – часть для погашения долга. В другую – остаток денежных средств. После подтверждение сделки в Росреестре переводятся деньги на погашение долга с первой ячейки. После того, как снимется обременение, переводятся деньги со второй ячейки.
Как продать квартиру, купленную в ипотеку, вместе с долгом? Такой вариант используется, когда у покупателя нет достаточной суммы для покупки недвижимости. Тогда можно переоформить плательщика ипотеки и въехать в квартиру с обременением. Процессом перерегистрации занимается кредитная организация. А от остальных участников процесса требуется только подписать документ по переуступке обязательств, связанных с жилищным кредитом. Плюсы такого варианта: небольшая цена и гарантии банка. Минусы: трудности в поиске покупателя, частый отказ банка переоформлять долговые обязательства.
И последний способ – продажа через агентство по продаже недвижимости. Продать квартиру с ипотекой с этим вариантом можно быстро. Это самое главное преимущество. Но нужно учесть, что есть дополнительные расходы. Как правило, агентства недвижимости берут комиссию за свои услуги. В среднем это 2 процента от стоимости жилья.
К сожалению, в сфере риэлтерских услуг могут встречаться мошенники. Поэтому нужно тщательно проверять, с каким агентством связываетесь. Например, можно проверить сведения о регистрации на сайте Федеральной налоговой службы РФ. Мы составили небольшой чек-лист, чтобы можно было понять, что вы работаете с честной легальной организацией:
- агент готов предоставить письменный отчет о всех своих действиях;
- есть много положительных отзывов о работе агентства в интернете;
- у организации есть свой сайт с подробным перечнем услуг и предоставлением информации о регистрации;
- агентство предлагает услуги нотариуса для законности сделки;
- у организации есть партнеры, которые могут подтвердить надежность учреждения (например, банки).
Документы для продажи квартиры в ипотеке
Для продажи такой квартиры придется посетить много государственных учреждений и собрать гору бумаг. При этом нужно учитывать, что у некоторых документов есть «срок годности». То есть они будут действовать только в ограниченный период. Если не успеть подать справки в это время, то придется оформлять новый документ.
За точным списком документов лучше обратиться в уполномоченные органы. Каждый случай индивидуален, поэтому список будет меняться в зависимости от обращения. Но есть стандартный набор:
- копии основных страниц паспорта человека, продающего квартиру, а также других совладельцев жилья. Если есть несовершеннолетние собственники, то понадобятся свидетельства о рождении;
- выписка-справка ЕГРН, которая подтвердит права на недвижимость;
- техпаспорт квартиры. Если он утерян, то можно обратиться в БТИ за восстановлением;
- справка с подтверждением отсутствие долга за жилищно-коммунальные услуги;
- отчет от независимых экспертов об оценочной стоимости квартиры.
Если в семье есть маленькие дети, то лучше получить согласие на продажу жилья в территориальных органах опеки.
