Главное меню

Как продать квартиру в ипотеке?


  1. При каких условиях можно продать ипотечную квартиру?
  2. В чем особенности сделки?
  3. Как продать ипотечную квартиру – возможные способы
  4. Как продать квартиру в ипотеке – пошаговая инструкция для самостоятельной продажи
  5. Продажа с помощью банка
  6. Продажа квартиры в ипотеке путем досрочного погашения
  7. Остальные способы
  8. Документы для продажи квартиры в ипотеке
  9. Часто задаваемые вопросы

Банки предупреждают заемщиков: продать квартиру с обременением, то есть с невыплаченной ипотекой, нельзя. Мы говорим – можно. Есть несколько законных способов это сделать. О том, как продать квартиру в ипотеке, мы расскажем в материале ниже.

Как продать квартиру в ипотеке

При каких условиях можно продать ипотечную квартиру?

Есть два основных условия продажи:

  • если банк даст на это разрешение (нужны очень веские причины);
  • если долг будет полностью погашен.

Без разрешения кредитодателя или без расчета с долгом сделка купли-продажи будет незаконной.

Не нужно думать, что получить разрешение банковской организации невозможно. Кредитное учреждение может разрешить сделку и даже активно в нее включиться.

При этом Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать во временную аренду ипотечную недвижимость или даже регистрировать на банковской жилплощади людей.

В чем особенности сделки?

Мы уже ответили на вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке. Но при этом нужно подчеркнуть, что у процедуры продажи есть несколько особенностей:

  • обремененное жилье проигрывает в цене любому другому жилью, за которым не числится ипотека. Придется делать скидку – как минимум на 20 процентов;
  • Россреестр вряд ли зарегистрирует договор купли-продажи без согласия банка. А если сотрудники госорганизации будут введены в заблуждение, и продажа состоится, то позже сделка все равно аннулируется (когда обман откроется). Продавец обязан будет вернуть всю сумму. Если будет доказано, что покупатель знал о незаконной покупке, то он понесет ответственность наравне с продавцом;
  • если ипотека погашалась с помощью материнского капитала, то для продажи понадобится согласие территориальных органов опеки.

Как продать ипотечную квартиру – возможные способы

Есть несколько вариантов, как получить деньги за кредитную недвижимость. Продажа может быть:

  • самостоятельной – без участия банка;
  • с помощью банка;
  • после полного досрочного погашения жилищного кредита;
  • с погашением долга в процессе сделки по купле-продаже квартиры;
  • вместе с долгом;
  • через агентство по недвижимости.

Все варианты предполагают согласие кредитной организации на сделку.

Как продать квартиру в ипотеке – пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

В этом случае продавцу нужно самостоятельно найти покупателя, который будет согласен приобрести квартиру с обременением. Если есть такой претендент, то:

  1. Покупатель с продавцом идут в банк, получают согласие на операцию и обговаривают детали.
  2. Составляется предварительный договор.
  3. Деньги покупателя делятся на две части. На один счет идет сумма, равная долгу. На другой – остаток суммы от стоимости недвижимости.
  4. Происходит процедура снятия обременения. Для этого сотрудник банка вместе с продавцом идет в Росреестр. Там же происходит подписание договора купли-продажи.
  5. Последний этап – получение денег банком и продавцом.

Сложность этого способа только в одном – самостоятельный поиск покупателя. Не все будут согласны на трату время на дополнительные манипуляции со снятием обременения. Зато у этого варианта есть существенный плюс – можно договориться на приемлемую для себя стоимость продажи недвижимости.

Продажа с помощью банка

Если не хочется тратить время на поиск покупателя квартиры, можно передать полномочия банку, и его сотрудники будут заниматься этим вопросом. Более того, всеми остальными этапами продажи и снятия обременения тоже будут заниматься кредитные специалисты. Однако, стоимость квартиры будет определять банк.

Никакой комиссии кредитная организация не берет, поэтому с экономической точки зрения банку это не выгодно. Единственный плюс для него – это погашение долга. Поэтому кредитно-финансовая организация редко соглашается на такой вариант.

Продажа квартиры в ипотеке путем досрочного погашения

В этом случае покупателя найти еще сложнее, чем при самостоятельной продаже с разрешения банка. Почему? Потому что у покупателя должны быть наличные средства, которые он будет готов внести в счет долга.

Алгоритм для оплаты такой:

  1. Обратиться в банк и получить одобрение.
  2. Узнать точную сумму погашения.
  3. Написать заявление на досрочное погашение кредита.
  4. Заверить у нотариуса договор купли-продажи. Обязательным пунктом в таком соглашении должна быть оплата долга банка.
  5. Выписать себя из продаваемой квартиры.
  6. Получить часть денег от покупателя и погасить ими долг. Нужно обязательно взять справку в банке о полном расчете с жилищным кредитом.
  7. Снять обременение в Росреестре и оформить переход права собственности.
  8. Получить денежный остаток после погашения долга

Покупатель несет определенные риски. Если с продавцом что-то случится в процессе сделки, то он может остаться без квартиры, но деньги потратит. От этого полностью не защищает даже нотариальное заверение документов.


Читайте также: Как снизить процентную ставку по ипотеке


Остальные способы

Еще один ответ на вопрос «как продать квартиру, если она в ипотеке?» – продажа, при которой банк выступает гарантом сделки. То есть погашение долга происходит в процессе продажи квартиры. Это выглядит так: покупатель вносит деньги в две депозитарные ячейки. В одну – часть для погашения долга. В другую – остаток денежных средств. После подтверждение сделки в Росреестре переводятся деньги на погашение долга с первой ячейки. После того, как снимется обременение, переводятся деньги со второй ячейки.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, вместе с долгом? Такой вариант используется, когда у покупателя нет достаточной суммы для покупки недвижимости. Тогда можно переоформить плательщика ипотеки и въехать в квартиру с обременением. Процессом перерегистрации занимается кредитная организация. А от остальных участников процесса требуется только подписать документ по переуступке обязательств, связанных с жилищным кредитом. Плюсы такого варианта: небольшая цена и гарантии банка. Минусы: трудности в поиске покупателя, частый отказ банка переоформлять долговые обязательства.

И последний способ – продажа через агентство по продаже недвижимости. Продать квартиру с ипотекой с этим вариантом можно быстро. Это самое главное преимущество. Но нужно учесть, что есть дополнительные расходы. Как правило, агентства недвижимости берут комиссию за свои услуги. В среднем это 2 процента от стоимости жилья.

К сожалению, в сфере риэлтерских услуг могут встречаться мошенники. Поэтому нужно тщательно проверять, с каким агентством связываетесь. Например, можно проверить сведения о регистрации на сайте Федеральной налоговой службы РФ. Мы составили небольшой чек-лист, чтобы можно было понять, что вы работаете с честной легальной организацией:

  • агент готов предоставить письменный отчет о всех своих действиях;
  • есть много положительных отзывов о работе агентства в интернете;
  • у организации есть свой сайт с подробным перечнем услуг и предоставлением информации о регистрации;
  • агентство предлагает услуги нотариуса для законности сделки;
  • у организации есть партнеры, которые могут подтвердить надежность учреждения (например, банки).

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Для продажи такой квартиры придется посетить много государственных учреждений и собрать гору бумаг. При этом нужно учитывать, что у некоторых документов есть «срок годности». То есть они будут действовать только в ограниченный период. Если не успеть подать справки в это время, то придется оформлять новый документ.

За точным списком документов лучше обратиться в уполномоченные органы. Каждый случай индивидуален, поэтому список будет меняться в зависимости от обращения. Но есть стандартный набор:

  • копии основных страниц паспорта человека, продающего квартиру, а также других совладельцев жилья. Если есть несовершеннолетние собственники, то понадобятся свидетельства о рождении;
  • выписка-справка ЕГРН, которая подтвердит права на недвижимость;
  • техпаспорт квартиры. Если он утерян, то можно обратиться в БТИ за восстановлением;
  • справка с подтверждением отсутствие долга за жилищно-коммунальные услуги;
  • отчет от независимых экспертов об оценочной стоимости квартиры.

Если в семье есть маленькие дети, то лучше получить согласие на продажу жилья в территориальных органах опеки.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?
Да, такую квартиру можно продать при соблюдении двух условий. Первое – разрешение банка. Второе – полное погашение долга.
Можно ли продать квартир, купленную с материнским капиталом?
Да, можно. Но есть несколько особенностей. Во-первых, заняться продажей недвижимости можно только после трехлетия ребенка. Во-вторых, нужно разрешение территориальных органов опеки на проведение операции. Без их письменного согласия на сделку продажа недвижимости будет нелегальной.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры в ипотеке?
Для ипотечного жилья нет никаких исключений. Тут действует общее правило. Если продажа происходит в течение 5 лет с момента покупки жилья, то нужно заплатить налог размером в 13 процентов. Если больше 5 лет, то налог платить не нужно.
Как продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
Продать такую квартиру сложнее, чем квартиру в стандартной ипотеке. Главная сложность состоит в том, что недвижимость находится в обременении и у банка, и у Министерства обороны. Поэтому согласие на сделку нужно получить сразу у двух учреждений. Если согласие получено, то у продавца есть три варианта: продажа по переуступке, выкуп жилья с продажей и реализация квартиры после полного погашения долга перед банком.

Автор: Команда Mainfin.ru

Mainfin
Все успешные люди делают это!
Нажмите, чтобы включить уведомления